Emlak&Mortgage'da gayrimenkul ve değerleme hizmeti veren SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla "Yuvarlak Masa"da bir araya geldik. Bankalar, ulusal ve uluslararası gayrimenkul şirketleri için gayrimenkul değerleme raporları hazırlayan ve bir tür danışmanlık hizmeti veren gayrimenkul değerleme şirketleri, yılda yaklaşık 50-60 bin civarında rapor hazırlıyor. Hazırlanan raporlarda detaylı olarak bölgesel gayrimenkul analizlerine yer veren değerleme şirketlerinin temsilcilerine İstanbul'un gelişen, konut, alışveriş merkezi ve ofis yatırımları açısından gelişen ve potansiyel taşıyan bölgelerini sorduk. Hemen hemen hepsi, İstanbul Çevre Düzeni Planı'nda da işaret edildiği gibi, Doğu ve Batı aksında büyüyen İstanbul'un Batı'sında yer alan Silivrri, Çatalca, Kayabaşı bölgelerinin gelişme potansiyeline dikkat çekiyorlar. İstanbul'un son yıllarda konut yatırımlarında öne çıkan Batı Ataşehir bölgesinin de gelişim trendini sürdüreceği, finans merkezi projesinin hayata geçmesiyle birlikte, buradaki ofis ve konut fiyatlarında artış yaşanacağı da ortaklaşılan konular arasında geliyor. Uzmanlar, Basın Ekspres yolu etrafında ise havaalanına yakınlığı nedeniyle ofis ve şehir oteli yatırımlarının artacağını kaydederken, Özellikle Sultanahmet bölgesinde de butik otel yatırımlarındaki hareketliliğe dikkat çekiyorlar. Kent içindeki eski sanayi alanlarında planlanan kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleşmesiyle de Zeytinburnu, Bomonti, Topkapı başta olmak üzere kent merkezilerinin yeniden çekim alanı olacağı öngörülüyor.
IŞIL DİNÇER
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
Bomonti dönüşümle değer kazandı
İstanbul'un Doğu ve Batı'daki gelişim akslarının dışında şehir merkezlerinde de özellikle eski sanayi alanlarının dönüşümüyle öne çıkan gelişim bölgeleri bulunuyor. Bu bölgelerin başında İstanbul'un ilk sanayi alanlarından biri olan Bomonti geliyor. Bölge bu merkezi konumu ve ulaşım alternatiflerinin bolluğu ile öne çıkıyor. Bölgede konumlu 5 yıldızlı kongre oteli olan Grand Cevahir Hotel'in yanısıra Çağlayan bölgesinde inşa edilmekte olan yeni Adalet Sarayı gibi yapılar da bölgenin prestijini arttırmaktadır. Bomontide başlamış ve başlayacak olan çok sayısa residence projesi bulunuyor. Arsa metrekare rayiç değerlerinin yaklaşık 3 bin - 3 bin 500 dolar aralığında seyrettiği bölgede yeni satışa sunulan projelerde de asgari birim satış fiyatları 3 bin - 3 bin 500 dolardan başlıyor. Alışveriş yatırımlarında da artık büyük çaplı AVM'lerin yerini, mahalle ölçeğinde alışveriş merkezlerinin alacağını düşünüyorum. İçinde illaki uluslararası ya da Türkiye'nin önde gelen markalarının değil yerel markaların ağırlıkla yer alacağı alışveriş merkezlerine yatırımlar yapılacak.
HALİL İBRAHİM AKYILDIZ
GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
'Çevre Düzeni Planı Batı'ya işaret ediyor'
İstanbul'un hazırlanan çevre Düzeni Planı'nda da öngörüldüğü gibi İstanbul'un yeni gelişim yönü olarak Batı aksına işaret ediliyor. Bu noktada Silivri, Çatalca, Hadımköy İ;stanbul'un yeni gelişim bölgesi olarak öne çıkıyor. Toplu Konut ve kamu yatırımları da bu gelişim bölgelerinde yoğunlaşıyor. Ağırlıklı sosyal konut olmak üzere toplu konutlar TOKİ öncülüğünde Kayabaşı bölgesi ekseninde yoğunlaşıyor. Bu toplu konut alanlarının etrafında orta vadede ticari alanlar, iş alanları da oluşmaya başlayacak. Buralarda toplu konutlarda yaşayacak olanların istihdamına yönelik de yatırımlara hız veriliyor. Yeni çevre imar planında havalimanı için Silivri'nin öne çıkması; Çanta, Alipaşa, Fenerköy, Gümüşyaka, Selimpaşa ve Akören'i öne çıkardı. Bu köylerden Akören'de halen imarlı arazilerin metrekare fiyatları 25 ila 80 lira arasında. Yani, bu köyde dönümü 25 ila 80 bin lira aralığında arazi bulmak mümkün. Silivri'de Akören, Gazitepe, Kurfallı'da çiftlik evlerine müsait geniş araziler mevcut.
BAKİ BUDAKOĞLU
Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı
Finas merkezi fiyatları artıracak
Batı Ataşehir, gerek ulaşım kolaylığı, gerekse de Finans Merkezi'nin burada olacağının kesinleşmesiyle İstanbul'un gözde bölgelerinden biri olmaya devam ediyor. Bölgede konut ve ofis yatırımları hızla devam ediyor. Bölgede konutlar için kapitilizasyon oranı (yatırımdan beklenen yıllık gelirin yatırıma oranı) yüzde 4,30 - yüzde 4,80 seviyelerinde iken, metrekare birim fiyatları bulunduğu site, site içerisindeki konumu ile alan büyüklüğüne göre 3 bin TL ile 3 bin 800 TL arasında değişiyor. Ofis metrekare fiyatları ise 5 bin TL seviyelerinde seyrediyor. Kapitilizasyon oranının merkezileşmiş bölgelerde konutlar için yaklaşık olarak yüzde 6,0 seviyesinde olduğu ve sözkonusu oranın Batı Ataşehir için yüzde 4,30 - 4,80 seviyelerinde olduğu göz önünde bulundurulduğunda kira getirisindeki beklenen artış yaklaşık olarak yüzde 25,00 - yüzde 40'lar seviyesindedir.
ALİ ÇETİN ÖNDER
TADEM Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı
Basın Expres yolu AVM ve ofis için cazip
Sefaköy-Halkalı ve İkitelli bölgesi konut projelerinin artması ile AVM yatırımcılarının ilgi gösterdiği bir bölge haline gelmiştir. Bölgede faaliyette olan AVM'ler olmasına rağmen halen AVM ihtiyacı devam ediyor. Basın Ekspres Yolu'nun ticaret+hizmet imarının yoğun olduğu doğu bölümü bu tip yatırımlar açısından cazibesini koruyor. Bölgenin Atatürk Havalimanına yakınlığı Otel ve ofis yatırımlarını bölgede cazip kılıyor. Bölgeye gelen yerli ve yabancı iş adamlarının otel ihtiyacını büyük ölçüde karşılayacak olan otellerin sayısı yetersiz kalıyor. Arsa metrekare fiyatları Basın Ekspres Aksının doğu bölümünde aksa cepheli arsalarda Prestij+Hizmet alanlarında bin 800 - 2 bin dolar aralığında iken, aks cephesine 2. Parsel konumunda bu fiyat önceki dönemlere göre biraz daha yükselerek bin 500 - bin 800 dolar aralığına ulaştı. Basın Ekspres'in batı tarafı ise felaketten önceki dönemde bile doğu cephesine nazaran daha ucuzken bugünlerde batı yönü daha da ucuzlamış ve metrekare fiyatları 750 -bin 200 dolar aralığına gelmiştir.
CENGİZ ÖĞRETİR
Avrupa Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı
Merkez yeniden çekim alanı olacak
Merkezi yerlerde sosyal donatılı, yeşil alanı olan projeler üretilebilecek büyüklükte araziler olmadığı için bu tür projeler şehrin çeperlerinde inşa edilmeye başladı. Kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleşmesiyle merkeze geri dönüşler başlayacaktır. Dönüşüm yapılırken imar planları parsel bazında değil ada bazında yapılmalıki, projeler yeşil alan ve sosyal donatı alanlarıyla birlikte yapılabilsin. İstanbul'da büyük bir oranda kent oteli açığı bulunuyor. Kent otellerinin yanı sıra İstanbul'un tarihi konseptini yansıtan butik otellere de ihtiyaç var. Butik otel yatırımlarında Sultanahmet'ten Cankurtaran'a doğru olan bölümde butik otel yatırımlarında bir hareketlilik görülüyor. Ayrıca yine butik otel yatırımlarında Beyoğlu Tünel, Asmalımescit ve Pera Otel'in etrafında yatırımlar dikkat çekiyor. Şehir otelciliğinde ise Yenibosna öne çıkıyor. Yenibosna bir dönüşüm içerisinde. Bu bölge ve Topkapı ofis ve kent oteli yatırımlarında öne çıkıyor. Ayrıca Haliç kıyısında Sütlüce'de kent otelleri ve butik otel yatırımları için uygun yatırım alanlarının başında geliyor.
ENGİN AKKOÇ
Artı Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı
Çatalca ve Silivri'nin yıldızı parladı
İstanbul'un Avrupa yakasındaki yıldızı parlayan bölgelerinin başında Kayabaşı, Çatalca ve Silivri geliyor. TOKİ Kayabaşı'nda 40 bin konuttan oluşan bir uydu kent inşa ediyor. Bölge'de özel sektöründe 30 bin konut üretmesi bekleniyor. İstanbul2a yapılacak 3. Köprü'nün çevre yolunun Kayabaşı yakınından geçeceği belirtiliyor. Öyleki; imar planlarında oto yol gişeleri bile düşünülmüş. Öte yandan İstanbul Tıp Fakültesi (Çapa Tıp) ile Cerrahpaşa Tıp Fakültesi'nin bölgeye taşınması gündemde. Kayabaşı'nda imarlı arazilerin metrekare fiyatı 150 liradan başlayıp, konumuna göre 400 liraya kadar çıkabiliyor. Olası üçüncü köprünün çevre yolunun güzergahında yer alan Çatalca, en şanslı konumdaki yerlerin başında geliyor. Çatalca'nın merkezindeki konut imarlı arsaların metrekaresi 300 ila 500 lira arasında değişiyor. İstanbul'a kurulacak üçüncü havaalanı yeri olarak yeni imar planlarında Silivri'nin görünmesi, ilçeye bağlı köylere olan talebi arttırdı.
