Arabulucuya gitmeden dava açılamayacak

Kira uyuşmazlıklarında yeni dönem yarın başlıyor. Kira tespit, tahliye, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları, site veya apartman yönetiminin aidat ödememe nedeniyle başlatacakları icra takipleri, itiraz halindeki davalar için zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak. Tahliye davası açacak, "kızım, oğlum bu evde oturacak" diyen ev sahipleri dava açmak istiyorsa önce arabuluculuk sürecini başlatacak. 1 Eylül ve sonrası açılacak olan yasal düzenleme içindeki tüm davalarda arabulucu zorunlu olacak. Başvurular dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak. Arabulucuda kira artışı konusunda uzlaşma sağlanmaması durumunda dava açılsa bile 5 yılı aşmayan sözleşmeler kapsamında üst sınır yüzde 25'i geçemeyecek. Arabuluculuk hizmetleri sadece kira uyuşmazlıkları ile sınırlı kalmayacak. Dava açılması durumunda arabulucuya gelmeyen taraf ister haklı ister haksız çıksın, arabulucu ücreti ve yargılama giderinin tamamını ödemek zorunda olacak. Milyonlarca kiracı ve ev sahibini arabuluculuk sistemi konusunda merak edilen soruların yanıtları şöyle:

Arabulucuya kiracı mı ev sahibi mi gidecek? Arabulucular izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) konusunda da devreye girecek mi?
Arabuluculuk sürecini dava açmak isteyen taraf başlatacak. Kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davası, kiracı ve kiralayan arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa başvurabilir. Taşınır, taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, komşu parsellerle ilgili sorunlar, binada gürültü yapan komşular için de arabulucuya gidilebilecek. Site, apartman yönetiminin aidat ödememe nedeniyle başlatacakları icra takibi, itiraz halindeki davalar da öncesinde arabulucuya gidilmesi zorunlu olacak.
Arabulucu için nereye başvurulacak, herhangi bir ücret ödenecek mi?
Dava için yetkili mahkemenin olduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvuru yapılacak. Taraflarla ayrı ayrı görüşülerek uyuşmazlığa ilişkin bilgi alınır. Ardından taraflarla bir toplantı gerçekleştirilir. Uygun çözüm bulunması halinde anlaşma sağlanır. Arabulucu ve tarafların katılımıyla hazırlanan anlaşma tutanağı imzalanır. Bu tutanak mahkeme ilamı niteliği taşır. Örneğin söz konusu olan kira artışı ise uzlaşma sonrası dava açılamaz. Kira uyuşmazlıklarının 3 haftada çözüme kavuşturulması hedefleniyor. Uyuşmazlık durumunda bir hafta ek süre de alınabilecek. İki saate kadar olan görüşmelerden ücret alınmayacak. Bu süreden fazla süren görüşmelerde Adalet Bakanlığı'nca belirlenen tarifeye göre taraflardan eşit oranda alınacak.


Arabulucuda uzlaşma sağlanamazsa ne yapılacak?
Taraflar anlaşamazlarsa uzlaşmazlık tutanağı' düzenlenecek. Bu tutanak taraflarca imzalanacak. İmzadan imtina edilirse, durumu arabulucu yazarak kendisi imzalayacak. Bu belgeyle arabuluculuk bürosuna ibraz edilecek ve birer örneği taraflara verilecek. Bu imzalı tutanak olmadan dava açılamayacak. Mahkemeler bu tutanakları görerek davayı devam ettirebilecek.
Dava açıldığında süreç nasıl işleyecek?
Görüşmelerin ardından uzlaşma olmadığına dair tutanak hazırlanacak. Dava açacak olan taraf bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek dava açabilecek. Uygulamanın başladığı tarihten önce açılan davalarda ve 1 Eylül'e kadar açılan davalarda zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvurma şartı aranmayacak. Arabulucu tayin edildikten sonra tarafların gelmemesi veya bir tarafın gelip diğerinin gelmemesi durumunda da uzlaşmazlık tutanağı tutulacak.


Görüşmelere bir taraf katılmazsa ne olur?
Görüşmelere, kiracı, ev sahibi, kat maliki, yönetici, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Bir tarafın katılmaması durumunda uzlaşmazlık tutanağı katılan tarafla beraber düzenlenir. Dava açılırsa, katılmayan taraf haklı çıksa da, arabulucu ücreti ve yargılama giderinin tamamını öder.
Ev sahibi 4 yıldır oturduğum konut için 2 ay önce tahliye davası açtı. Arabulucuya başvurabilir miyim?
Arabuluculuk uygulamasının başladığı tarihten önce açılan davalar için uygulanmayacak, mevcut mahkeme süreci devam edecek. Kira artışı yılda bir defa olmak üzere gerçekleşiyor. Yüzde 25 zammının dışında artış yapamaz. Ayrıca 10 yılı doldurmadan açılan tahliye davaları da kiracı lehine sonuçlanır.
Ev sahibi tarafından tehdit edilen, baskı gören kiracı da arabulucuya gidebilecek mi?
İster kiracı ister ev sahibi iki tarafın da birbirine baskı, tehdit, hakarete varan bir tutum sergilemesi yasal olarak suç teşkil ediyor. Her iki taraf da yasaya aykırı bir durumla karşı karşıya kalırsa elbette arabulucuya gidebileceği gibi dava da açabilecek. Ev sahibi "konut benim" diyerek her istediğini yapamayacağı gibi kiracı da "parasını ödüyorum" diyerek hukuka aykırı bir tutum ortaya koyamaz.
Görüşmelere kimler katılabilecek?
Görüşmelere taraflar; kiracı, mal sahibi, kat maliki/yönetici veya dava açılmak istenen diğer kat maliki, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar olur. Ayrıca bu görüşmelere taraflar dışında vekilleri (avukatlar) kanuni temsilcileri de (vasi gibi) katılabilir.
SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Yetkili mahkemenin olduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulacak.
O mahkemede büro yoksa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Taraflarla ayrı ayrı görüşülerek uyuşmazlığa ilgi bilgi alınır.
Bilgi alındıktan sonra taraflarla toplantı yapılır.
Uygun çözüm bulunması halinde anlaşma tutanağı imzalanır.
Bu tutanak mahkeme ilamı niteliği taşır.
Uzlaşma sonrası dava açılamaz.
Kira uyuşmazlıklarının 3 haftada çözümü hedefleniyor.
Uzlaşma olmaması durumunda dava açacak olan taraf bu tutanağı dava dilekçisine ekleyip dava açabilir.