Gökdelenler Şehrinde Emlak Piyasası Zorda

Manhattan'da 920 futbol sahası genişliğinde mevcut ofis alanı var. Toplam değeri 12,5 milyar doları bulan 180'den fazla büyük binanın pek çok sorunu var. Bu binalar ya hacizle karşı karşıya, ya iflasın eşiğinde ya da mortgage ödemeleri konusunda sorun yaşıyor. Geçen iki yılda ofis kiraları son yarım yüzyıldaki herhangi bir dönemdekinden çok daha hızlı bir şekilde düştü. Marcus & Millichap isimli finans firmasında yatırımlardan sorumlu başkan yardımcısı Peter Von Der Ahe, New York'un emlak piyasasına ilişkin, "12 yıldır bu sektördeyim. Bu kadar kötüsünü görmedim" diyor. Daha deneyimli meslektaşları da 1990'ların başından beri emlak piyasasının hiç bu kadar kötü olmadığını söylüyor. Ve en ürkütücü değerlendirme bununla sınırlı değil. Von Der Ahe, "Dip noktasını henüz görmedik" diyor. Von Der Ahe yalnız değil. New York'ta emlak piyasasını iyi bilen pek çok uzman, ülkedeki ekonomik düzelme işaretlerine karşın büyük binalar ve dev sitelerin durumunun daha da kötüleşeceğini söylüyor. Kiraların da düşmeye devam edeceği tahmininde bulunuyorlar. Boş emlâk oranının muhtemelen artacağını belirtiyorlar. Sorunlu gayrimenkullerin sahipleri, zorlukla savaşmaya alışmalılar. Bazı hallerde mülklerini yitirecekler. Boston merkezli bağımsız emlâk araştırma ve danışmanlık Property and Portfolio Research'ten üst düzey iktisatçı Aaron Jodka, "Ülkedeki en büyük değer kayıplarının New York'ta olacağını tahmin ediyoruz" diyor. Jodka, 2011 itibariyle New York büyükşehir bölgesinde ofis binalarının değerinin 2007 sonundaki zirve değerinden yüzde 58 oranında düşeceğini öngörüyor. Değer, hâlihazırda yüzde 40 gerilemiş durumda. Bazı uzmanlar çökmüş bir piyasanın parlak yönlerine dikkat çekiyorlar. Örneğin bazı önemli pazarlık avantajları gibi. Uzmanlar gökdelen alımı için Londra'da temaslarda bulunan yatırımcıların yılın sonlarına doğru Manhattan'a yönelebileceklerini, böylece satışlarda artış olabileceğini düşünüyorlar. Bazı New Yorklular, özellikle de piyasayı çok pahalı bulan şirketler, uygun alımlar yapabilirler. Bağımsız bir araştırma kuruluşu olan Center for an Urban Future'un başkanı Jonathan Bowles, "Böyle bir piyasa düzeltmesi fırsatlar yaratabilir. Bence bir ekonomik daralma, şehrin emlâk sektörü için şağlıklıdır" diyor. Fakat emlâk sektöründe çalışanların çoğu oldukça kötümser ve bunun için çok sayıda gerekçeleri var. Ofislerin çalışanlarla dolması için iş olmalı ve New York'ta istihdam artışı neredeyse yok denecek kadar az. Pek çok bina son derece karmaşık finansal düzenlemelerle boğuşuyor ve bu karışıklığı bir düzene oturtmak yıllar alacak. Emlâk firması Grubb & Ellis'te New York üzerine araştırmalar yürüten Richard Persichetti, ekonomi daralmaya başladığında New York'taki ofis kiralarının son 50 yılın en hızlı düşüşünü yaşadığını söylüyor. New York, ABD'de Chicago, Washington ve Boston hariç diğer tüm iş merkezlerinden daha fazla sayıda boş ofis alanı sorunuyla boğuşur hale geldi. "İstihdamda artış gerçekleşmeden ofisler muhtemelen kiracı bulmaya başlamayacak" diyen Persichetti kapsamlı bir düzelmenin 2014'ü bulacağını söylüyor. Şehrin sorunlu emlak varlıklarını izleyen Real Capital Analytics adlı araştırma şirketinin başkanı Robert White, bazı yabancı yatırımcıların bu yıl şehrin en çekici gökdelenlerini satın alabileceklerini belirtiyor. Geriye kalan yarısı boş, daha az tercih edilen yerlerde olan ve finansal bakımdan sorunlu gayri-menkuller kalacak. White'a göre bu mülklerin değerlerinin kendine gelmesi biraz daha uzun sürecek. Ekonomik büyüme yıllarında popülerleşen karmaşık mortgage düzenlemelerinin kurbanı olan bu binaların geleceği daha belirsiz. Cushman & Wakefield adlı ticari aracı şirketin New York bölgesinden sorumlu CEO'su Joseph Harbert, bu binalara dair mülkiyet anlaşmazlıklarının çözümünün geçmişte yaşanan emlak krizlerinde yaşananlardan daha uzun süreceğini söylüyor. Harbert, "1990'larda, emlak konusunda sorun çıkınca, genelde tek borç veren oluyordu. Şimdi, her sorunda çok sayıda taraf var" diyor.